Le coronavirus fait exploser les prix de l’immobilier résidentiel

En 2020, le marché suisse de l’immobilier a été chamboulé par la pandémie de Covid-19. Contrairement aux prévisions, la demande de logements en propriété est restée supérieure à l’offre, donnant lieu à une hausse inattendue des prix, notamment en périphérie des centres urbains.

Le Covid-19 a complètement bouleversé les prévisions du marché immobilier helvétique. Au printemps 2020, un grand nombre d’experts tablaient sur la stabilité des prix des logements en propriété, mais il n’en fut rien. Malgré la récession économique causée par le Covid-19, le recul attendu de la demande n’a pas eu lieu. Le rêve de devenir propriétaire de son logement semble avoir été au plus haut au sein de la population.

Selon Wüest Partner, le prix de transaction pour une maison individuelle moyenne a ainsi augmenté de 5,1% par rapport à 2019, tandis que la hausse dans le segment des appartements en PPE a été de 3,1%. Selon l’indice Swiss Real Estate Offer, publiés début janvier 2021 par ImmoScout 24 et le cabinet de conseil immobilier CIFI SA, les prix des maisons individuelles ont progressé de 5,6% entre janvier et décembre 2020. Une hausse similaire a été enregistrée pour les appartements en copropriété (+5,5%).

Forte hausse des prix au quatrième trimestre

La demande a surtout augmenté pendant le troisième et quatrième trimestre 2020, entraînant une hausse significative des prix à la même période. Le cabinet d’études zurichois Fahrländer Partner Raumentwicklung indique en effet que le prix de l’immobilier résidentiel a fortement progressé fin 2020. Ce fut surtout le cas des maisons, dont les prix ont augmenté en moyenne de 7,1% au quatrième trimestre.

Selon le cabinet d’étude, la plus forte croissance a été observée à Zurich (+9,3%), dans le Mittelland (+8,6%) et l'Arc lémanique (+7,4%). En 2021, la situation devrait quelque peu se calmer avec des prix « stables voire en légère hausse » pour les appartements et une dynamique plus modérée pour les maisons. Les tarifs pour les appartements en propriété ont quant à eux décollé de 5,9% dans le segment de prix moyen et de 5,4% dans l'entrée de gamme. Dans le secteur du luxe, les prix ont par contre quasiment stagné (-0,5%). La progression moyenne pour les logements en propriété s'est ainsi établie à 2,6% entre octobre et fin décembre 2020, a précisé Fahrländer dans son étude.

Boom des zones périphériques

À noter que les prix de vente ont généralement connu une croissance supérieure à la moyenne dans des zones situées quelque peu à l’écart des grands centres urbains. Selon le rapport «Marché immobilier suisse» publié par UBS au début du mois de décembre 2020, les trois quarts de toutes les communes ont enregistré des hausses de prix. Ceci s’explique par le fait que ce sont surtout les emplacements décentralisés et avantageux qui gagnent en popularité. La progression du télétravail pousse en effet de nombreux acquéreurs à élargir leur rayon de recherche.

En novembre 2020, le portail immobilier ImmoScout24 dégageait pour sa part deux tendances contradictoires sur le marché immobilier helvétique. Premièrement, une baisse des loyers (-0,6% en moyenne sur novembre, une tendance confirmée par UBS, qui estime la baisse à 2% sur les troisième et quatrième trimestres 2020), qui s’expliquerait notamment par le développement de l'offre en appartements en Suisse. Deuxièmement, une hausse des prix des maisons individuelles. Sur douze mois, le prix des maisons individuelles faisant l'objet de petites annonces a en effet augmenté de 6,7%, indiquait ImmoScout24. Ces deux tendances seraient le reflet de l’évolution des préférences des Suisses durant la crise pandémique. « De nombreuses personnes sont à la recherche d'une surface habitable plus vaste et de plus de sécurité. Elles souhaitent l'obtenir sous la forme d'un logement en propriété », analysait Martin Waeber, directeur d'ImmoScout24, cité dans Bilan début décembre 2020. Reste que sur l’ensemble de l’année écoulée, les loyers n'ont semble-t-il pas échappé à la tendance haussière, augmentant en moyenne de 1,1% sur l'ensemble du territoire. La région lémanique a même vu les prix proposés grimper de 2,5% en moyenne dans le courant 2020.

Perspectives en 2021

Les analystes d’UBS prévoient une accalmie immobilière dans toute la Suisse avec la reprise économique attendue en 2021. Dans l'ensemble, cependant, le marché de l'immobilier devrait refléter les changements structurels provoqués par la pandémie de Covid-19 : généralisation accélérée du télétravail, attrait renouvelé pour l'immobilier résidentiel situé au-delà des distances habituelles de navettage et d'autres sites touristiques. En conséquence, « les périphéries profitent d'une demande qui va massivement augmenter », selon Claudio Saputelli, responsable du secteur immobilier auprès de la division Gestion de fortune d'UBS, cité par Bilan en janvier dernier. Mises en difficulté en 2020, les surfaces de bureaux devraient pour leur part lentement repartir à la hausse, alors que les locaux commerciaux non alimentaires continueront à devoir se battre contre les pertes de loyers, indique l’UBS.